:: Vermietung im Steuerrecht – Ein Überblick
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bei der Einkommensteuer
_von Dipl.-Kfm., Stefan Dorn, Steuerberater, Berlin
Mieteinnahmen sind steuerpflichtig. Die Besteuerung erfolgt bei der Einkommensteuer in der Einkunftsart "Vermietung und Verpachtung". Allerdings unterliegen nicht die reinen Mieteinnahmen der Einkommensteuer, sondern der Gewinn aus der Vermietung eines Hauses oder einer Eigentumswohnung. Das heisst, dass von den Mieteinnahmen auch die Ausgaben abgezogen werden können. Diese Ausgaben bezeichnet man, so weit das Haus oder die Wohnung im Privatvermögen liegt, auch als Werbungskosten. Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen.
Die gesetzliche Definition findet sich in § 9 Einkommensteuergesetz.
>> Unsere Leistungspakete zur Besteuerung von Mieteinnahmen
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Typische Beispiele von Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung im Steuerrecht sind:
- Anschlusskosten
- Steuerberatungskosten
- Finanzierungskosten wie beispielsweise Schuldzinsen
- Disagios oder Damnum im Rahmen der Finanzierung
- Fachliteratur
- Werbekosten (Anzeigen, etc.)
- Kosten der Gartenpflege
- Wohngelder
- Grundsteuer
- Hausmeister
- Gebäudereinigung
- Heizkosten
- Schornsteinfegergebühren
- Kontoführungsgebühren
- Modernisierungs- und Erhaltungsaufwand
- Müll- und Abfallentsorgung
- Versicherungen
Keine Werbungskosten sondern Anschaffungs- oder Herstellungskosten
sind (beispielsweise):
- Architektenhonorare
- Kosten der Errichtung des Bauwerks
- Baugenehmigung
- Kaufpreis des Hauses oder der Wohnung
- Maklerprovisionen
- Grunderwerbsteuer
- Notarkosten für den Kaufvertrag
- Spüle und Herd einer Küche
Diese Aufwendungen werden regelmäßig erst durch Abschreibungen zu Werbungskosten und somit steuerlich berücksichtigt. Der Der Grund- und Boden wird nicht abgeschrieben.
Die Regeln des Abzugs von anschaffungsnahen Aufwendungen sind zu beachten.
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_Kürzung von Werbungskosten bei der Steuererklärung
Werbungskosten werden gekürzt, soweit die vereinbarte Miete weniger als 56% der ortsüblichen Miete beträgt. Als Maßstab gilt hierbei der Mietspiegel. Als Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung wird dann das Verhältnis zwischen der vereinbarten und der ortsüblichen Miete herangezogen.
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Beispiel:
Herr Alfred vermietet eine Eigentumswohnung in Berlin für monatlich 200 EUR an einen guten Freund. Laut Mietspiegel in Berlin würde diese Wohnung 500 EUR Miete monatlich kosten. Herr Alfred vermietet also die Wohnung zu 40% des Marktpreises. Er kann die Aufwendungen hierfür somit auch nur zu 40% ansetzen.
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Liegen die Mieteinnahmen
zwischen 56% und 75% der ortsüblichen Miete, muss der Steuerbürger dem Finanzamt eine
Überschussprognose vorlegen, um nachzuweisen, dass auf lange Sicht tatsächlich mit Gewinnen zu rechnen ist. Ist die Überschussprognose negativ, erfolgt eine entsprechende Kürzung der Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung.
Bei der Einkommensteuererklärung werden nur die Kosten anerkannt, die in dem Jahr auch tatsächlich bezahlt worden sind und grundsätzlich belegt werden können.
>> Überblick zu Werbungskosten bei Arbeitnehmern
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